Die Tabellen zeigen, welche Eingangsdaten für Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Zweitwohnungsteuer gebraucht werden und woher sie stammen. Landessätze gelten für Erwerbsvorgänge ab dem jeweils genannten Datum (Rechtsstand Oktober 2026). Hebesätze und Zweitwohnungsteuersätze legt jede Gemeinde selbst fest. Sie stehen deshalb nur als Rechnerfeld in der Tabelle, nicht als Zahl.
Grunderwerbsteuer: Bemessung und Anlässe
Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Wohnort und Wohnsitz des Erwerbers spielen keine Rolle. Alle Werte in den Tabellen sind geltendes Recht. Gesetzentwürfe sind nicht aufgenommen.
| Parameter | Art | Wert | Fundstelle | Rechnerfeld |
|---|---|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage Regelfall | Bemessungsgrundlage | Wert der Gegenleistung | § 8 Abs. 1 GrEStG | Gegenleistung in € |
| Gegenleistung bei Kauf | Bemessungsgrundlage | Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen | § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG | Kaufpreis, übernommene Leistungen |
| Gegenleistung bei Meistgebot (Zwangsversteigerung) | Bemessungsgrundlage | Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte | § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG | Meistgebot |
| Gegenleistung bei Tausch | Bemessungsgrundlage | Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich vereinbarter Zusatzleistung | § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG | Tauschleistung |
| Zusätzliche Leistungen an den Veräußerer | Hinzurechnung | gehören zur Gegenleistung | § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG | Zusatzleistungen |
| Grunderwerbsteuer selbst | Nicht-Bestandteil | wird weder hinzugerechnet noch abgezogen | § 9 Abs. 3 GrEStG | – |
| Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage | Bemessungsgrundlage | statt Gegenleistung, wenn keine Gegenleistung vorhanden oder zu ermitteln ist, bei Umwandlungen und Einbringungen sowie in den Fällen des § 1 Abs. 2a bis 3a | § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 GrEStG | Grundbesitzwert (Feststellung durch das Finanzamt) |
| Bagatellgrenze | Freigrenze | 2.500 € Wert nach § 8; Erwerb bis einschließlich 2.500 € ist ausgenommen, bei 2.501 € wird der gesamte Betrag besteuert | § 3 Nr. 1 GrEStG | Prüfung Gegenleistung ≤ 2.500 € |
| Abrundung | Rundungsregel | Steuer auf volle Euro nach unten | § 11 Abs. 2 GrEStG | Rundung |
Folgende Anlässe sind von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 GrEStG ). Das Rechnerfeld ist jeweils „Befreiungsgrund“.
| Anlass | Fundstelle |
|---|---|
| Erwerb von Todes wegen; Schenkung unter Lebenden im Sinne des ErbStG (bei Auflagen ist der Wert abziehbarer Auflagen steuerpflichtig) | § 3 Nr. 2 |
| Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses | § 3 Nr. 3 |
| Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers | § 3 Nr. 4 |
| Erwerb durch den früheren Ehegatten bzw. Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung bzw. Aufhebung | § 3 Nr. 5, 5a |
| Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind; Stiefkinder und die Ehegatten bzw. Lebenspartner dieser Personen sind gleichgestellt | § 3 Nr. 6 |
Grunderwerbsteuer: Sätze nach Bundesland
Formel: Steuer = abgerundet auf volle Euro (Gegenleistung in € × Landessatz). In Bayern gilt der Satz des § 11 Abs. 1 GrEStG (3,5 vom Hundert). Die übrigen Länder setzen ihn durch eigenes Landesgesetz fest. Die Daten stammen aus der Übersicht des Deutschen Notarinstituts (Stand 28.01.2026). Für das Saarland stimmt die Landesnorm überein: 6,5 Prozent ab dem 1. Januar 2015 (§ 1 des saarländischen Steuersatzgesetzes, ). Das Rechnerfeld ist „Bundesland der Belegenheit“. Gesetzesänderungen wirken nur für Erwerbsvorgänge ab dem Inkrafttreten.
| Bundesland | Satz | Anwendbar ab |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5% | 01.01.1998 |
| Berlin | 6,0% | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5% | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,5% | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5% | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0% | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0% | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5% | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5% | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0% | 01.01.2024 |
Das Bremer Datum zeigt, dass der Satz zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs maßgeblich ist. Für Erwerbsvorgänge vor dem 01.07.2025 gilt dort noch der frühere Satz.
Grundsteuer: Messzahlen, Hebesatz, Fälligkeit
Formel (Bundesmodell): Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Steuermessbetrag entsteht, indem die Steuermesszahl (Promillesatz) auf den Grundsteuerwert angewendet wird (§ 13 Satz 1 und 2 GrStG ). Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz in Prozent an (§ 25 Abs. 1 GrStG ). Die Zahlen in diesem Abschnitt betreffen die Grundsteuer B (Grundvermögen). Alle Tabellenwerte sind Bundesrecht im Bundesmodell.
| Parameter | Art | Wert | Fundstelle | Rechnerfeld |
|---|---|---|---|---|
| Messzahl unbebautes Grundstück | Steuermesszahl | 0,34 ‰ | § 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG | Grundstücksart |
| Messzahl bebaut: Ein- und Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum, Teileigentum, Mietwohngrundstück (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) | Steuermesszahl | 0,31 ‰ | § 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG | Grundstücksart |
| Messzahl bebaut: Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges bebautes Grundstück (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG) | Steuermesszahl | 0,34 ‰ | § 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG | Grundstücksart |
| Ermäßigung bei Förderzusage (sozialer Wohnungsbau) | Ermäßigung der Messzahl nach Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a | 25% | § 15 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 GrStG | Förderzusage ja/nein |
| Ermäßigung bei kommunalen oder gemeinnützigen Wohnungsbauträgern, Genossenschaften und Vereinen (soweit keine Förderzusage vorliegt) | Ermäßigung der Messzahl nach Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a | 25% | § 15 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 GrStG | Eigentümerart |
| Ermäßigung bei Baudenkmal | Ermäßigung der Messzahl nach Abs. 1 Nr. 2 (bebaute Grundstücke) | 10%, anteilig bei teilweisem Denkmalschutz | § 15 Abs. 5 GrStG | Denkmalschutz ja/nein |
| Antrag und Nachweis für die Ermäßigungen | Verfahren | Antrag, Nachweis der Voraussetzungen zum Hauptveranlagungszeitpunkt; Angabe in der Erklärung nach § 228 Abs. 1 BewG genügt | § 15 Abs. 6 GrStG | – |
| Hebesatz | Gemeindesatz | von der Gemeinde festgelegt; ein Beschluss bis 30. Juni gilt rückwirkend ab Beginn des Kalenderjahres | § 25 Abs. 1 und 3 Satz 1 GrStG | Hebesatz in % |
| Gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke | Gemeindesatz | zulässig aus städtebaulichen Gründen, muss höher als der übrige einheitliche Hebesatz sein | § 25 Abs. 5 GrStG | Hebesatz baureif |
| Fälligkeit | Termin | je ein Viertel am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. | § 28 Abs. 1 GrStG | Zahlungstermine |
| Jahreszahlung | Antrag | 1. Juli in einem Betrag, Antrag bis 30. September des Vorjahres | § 28 Abs. 3 GrStG | – |
Abweichende Landesregelungen zu §§ 13, 15, 25 und 28 GrStG gibt es in Niedersachsen, Hamburg, dem Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein (laut Fußnoten der Normen ). Diese Regeln gelten dort zusätzlich.
Fünf Länder bewerten das Grundvermögen nach eigenem Landesmodell. Sachsen und das Saarland nutzen das Bundesmodell mit abweichenden Bewertungszahlen. Alle übrigen Länder wenden das Bundesmodell an. Das Rechnerfeld ist jeweils das Bewertungsmodell des Landes. Die Grundsteuerwerte der Modelle sind nicht vergleichbar.
| Land | Modell | Bemessungsgrundlage und Messzahlen |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert; Messzahl 1,3 ‰, bei überwiegender Wohnnutzung 30% Abschlag |
| Bayern | wertunabhängiges Flächenmodell | Äquivalenzzahlen 0,04 €/m² (Grundstück) und 0,50 €/m² (Gebäude); Messzahl Grund und Boden 1, Wohnfläche 0,7 |
| Hamburg | wertunabhängiges Flächenmodell mit Wohnlagenfaktor | Äquivalenzbeträge; Vergünstigung bei normaler Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Bayerische Äquivalenzzahlen; Lagefaktor (Bodenrichtwert / durchschnittlicher Gemeinde-Bodenrichtwert) hoch 0,3 |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Äquivalenzbeträge mit Lagefaktor |
| Sachsen, Saarland | Bundesmodell mit abweichenden Zahlen | Werte stehen in den Landesgesetzen |
| übrige Länder | Bundesmodell | Messzahlen wie in der Tabelle oben |
Zweitwohnungsteuer: Satzungsparameter
Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer. Es gibt keinen Bundes- oder Landessatz. Jede Gemeinde bestimmt in ihrer Satzung, ob sie die Steuer erhebt, und legt Satz und Bemessungsgrundlage fest. Das Rechnerfeld muss deshalb immer aus der Satzung der Gemeinde der Zweitwohnung stammen. Der Rechner kann nur mit dem dort genannten Satz arbeiten.
| Parameter | Art | Wert | Rechnerfeld |
|---|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Bemessungsgrundlage | in vielen Satzungen der jährliche Mietaufwand (Jahresnettokaltmiete) | Jahresnettokaltmiete in € |
| Mietaufwand bei Nichtmiete (Eigentum, Überlassung) | Ersatzmaßstab | je nach Satzung die ortsübliche Vergleichsmiete | Vergleichsmiete in € |
| Steuersatz | Gemeindesatz | Beispiel Freiburg: 20% der Bemessungsgrundlage jährlich | Satz in % |
| Gestaffelte Sätze | Gemeindesatz | einzelne Satzungen staffeln den Satz nach Mietaufwand | Staffel aus Satzung |
| Mindeststeuer, Freigrenze, Meldezeitraum | Satzungsregel | nur soweit die Satzung sie enthält | Satzungswerte |
Ob und wie lange eine Wohnung als Nebenwohnung gilt, entscheidet die Gemeinde nach ihrer Satzung. Der Bescheid ergeht ebenfalls durch die Gemeinde.
Prüfwerte
Alle Beispiele sind Beispiele, die nach den genannten Annahmen berechnet wurden. Es sind keine Abgleiche mit einem amtlichen Rechner erfolgt. Hebesätze sind für die Rechnung angenommen. Die Beträge werden nicht gerundet, soweit keine Rundungsregel genannt ist.
| Fall | Eingaben und Annahmen | Rechenweg | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer, Kauf in NRW | Gegenleistung 289.900 €, Satz 6,5% | 289.900 × 0,065 = 18.843,50; Abrundung nach § 11 Abs. 2 | 18.843 € |
| Grunderwerbsteuer, gleicher Preis in Bayern | 289.900 €, Satz 3,5% | 289.900 × 0,035 = 10.146,50; Abrundung | 10.146 € |
| Grenze Freigrenze, unterhalb | 2.500 €, NRW | Wert übersteigt 2.500 € nicht (§ 3 Nr. 1) | 0 € |
| Grenze Freigrenze, oberhalb | 2.501 €, NRW | 2.501 × 0,065 = 162,565; Abrundung | 162 € |
| Grundsteuer, Wohngrundstück Bundesmodell | Grundsteuerwert 300.000 €, Messzahl 0,31 ‰, Hebesatz 500% | 300.000 × 0,00031 = 93,00; × 5 | 465,00 € |
| Grundsteuer, bebaut mit Baudenkmal | wie oben, Messzahl um 10% ermäßigt (0,279 ‰) | 300.000 × 0,000279 = 83,70; × 5 | 418,50 € |
| Grundsteuer, unbebautes Grundstück | Grundsteuerwert 100.000 €, Messzahl 0,34 ‰, Hebesatz 400% | 100.000 × 0,00034 = 34,00; × 4 | 136,00 € |
| Grundsteuer Bayern (Wohnnutzung) | Grundstück 400 m², Wohnfläche 120 m², Hebesatz 300% | 400 × 0,04 × 1 = 16,00; 120 × 0,50 × 0,7 = 42,00; Messbetrag 58,00; × 3 | 174,00 € |
| Zweitwohnungsteuer | Nettokaltmiete 600 €/Monat, Satz 20% | 600 × 12 = 7.200; × 0,20 | 1.440,00 € |
Das Beispiel zur Zweitwohnungsteuer setzt voraus, dass die Satzung weder Staffel noch Mindeststeuer oder Freigrenze vorsieht.